5월 9일 D-99일, 다주택자에게 남은 시간은?

요즘 부동산 카페나 커뮤니티 들어가보면 분위기가 심상치 않아요. “5월 9일까지 팔아야 하나요?”, “중과세 정말 돌아오는 건가요?”, “버티면 안 될까요?” 이런 질문들로 도배가 되어 있거든요.
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율이 적용되지 않도록 유예 조치 가 있었는데, 이제 정말 끝이 보여요. 정부가 발표할 2026년 경제성장전략에 양도세 중과 유예 조치가 빠진 것으로 확인 됐거든요.
이게 어느 정도 수준이냐면, 3주택 이상자는 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 하는 상황 이에요. 1억 차익 봤다고 기뻐했는데 8,250만원을 세금으로 내야 한다는 거죠. 이게 말이 되나요?
이 글만 읽으시면 최소한 ‘5월 9일까지 뭘 해야 하는지’, ‘정말 버티면 안 되는지’, 그리고 ‘세금을 최소화하는 전략은 무엇인지’에 대한 명확한 답을 얻으실 수 있을 거예요.

양도세 중과, 도대체 얼마나 무서운 건가요?
유예 종료 전 vs 후, 세금 비교
같은 집을 팔아도 날짜 하루 차이로 세금이 2~3배 차이 납니다. 실제 계산해볼게요.
사례: 강남 아파트 양도차익 2억원 발생 (3주택자)

구분	2026년 5월 9일 이전 매도	2026년 5월 10일 이후 매도
적용 세율	기본세율 (6~45%)	중과세율 (최대 75%)
장기보유특별공제	가능 (최대 30%)	불가능
양도소득세	약 5,400만원	약 1억 6,500만원
지방소득세 포함	약 5,940만원	약 1억 8,150만원

세금 차이: 약 1억 2,210만원
하루 차이로 1억 2천만원이 날아가는 거예요. 이게 말장난이 아니라 진짜 현실이에요.

왜 정부가 이번엔 연장 안 해줄까?
이재명 대통령은 23일 “버티기? 뻔히 보이는 샛길”이라고 언급하며 다주택자들의 버티기 심리를 정면으로 겨냥 했어요.
이전 정부는 부동산 시장 안정을 위해 4년간 계속 유예를 연장해줬는데, 왜 이번엔 안 해주는 걸까요?

1. 서울 집값이 너무 많이 올랐어요
   서울 아파트값은 지난해 8.71% 상승하며 2006년 이후 19년 만에 최고 연간 상승률을 기록 했어요. 정부 입장에서는 “더 이상 풀어줄 수 없다”는 판단을 한 거죠.
2. 주식에서 빠져나온 돈이 부동산으로 몰려요
   2025년 한 해 동안 주식 시장에서 축적된 약 26조원의 현금성 자금이 2026년 부동산 시장의 방향성을 규정하는 결정적 변수로 작용 하고 있어요. 주식으로 번 돈이 부동산으로 다시 몰리는 걸 막으려는 거예요.
3. “다주택자가 집을 팔아야 무주택자가 산다”
   정부는 지금 다주택자들의 ‘버티기’ 수요를 정면으로 압박 하고 있어요. 집값을 잡으려면 매물이 나와야 하는데, 다주택자들이 계속 버티니까 강제로라도 집을 내놓게 만들겠다는 전략이에요.

그래서 우리는 어떻게 해야 할까? - Action Plan
전략 1: 5월 9일 이전 매도 (세금 최소화)
① 역산 스케줄부터 짜세요
양도세의 판단 기준이 ‘계약일’이 아닌 ‘잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)’ 이에요. 계약은 4월에 했어도 잔금이 5월 10일이면 중과 대상이라는 거죠.
역산 일정:
∙ 5월 9일 (잔금일) ← 여기가 마지노선
∙ 4월 초중순 (계약일) ← 최소 1개월 전
∙ 3월 중 (매물 등록) ← 계약 전 2주1개월
지금이 3월 초니까, 진짜 시간이 없어요. 망설이고 계실 시간이 없습니다.
② 양도 순서가 중요해요
다주택자라면 양도 차익이 상대적으로 적은 주택을 우선적으로 정리하여 세 부담을 분산시키는 지혜가 필요 해요.
매도 우선순위:
1. 양도차익이 적은 집 (세금 부담 적음)
2. 보유기간이 긴 집 (장기보유특별공제 최대 30%)
3. 최종적으로 1주택만 남겨서 비과세 받기
③ 급매는 피하세요
시간이 없다고 급하게 헐값에 팔 필요는 없어요. 다만 ‘시세보다 5~10% 낮춰서 빨리 파는 전략’이 유효할 수 있어요. 중과세로 1억 더 내느니, 5천만원 싸게 팔고 빨리 정리하는 게 나으니까요.
전략 2: 계약일 기준 예외 활용 (정부 발표 대기)
④ 정부 완화책 주시하세요
김용범 대통령실 정책실장은 “5월 9일이 아닌 한두 달 뒤에 종료하는 방안을 내부적으로 검토하고 있다”며 “계약 체결 이후 일정 기간 내 거래를 완료한 경우까지 인정하는 방안도 시행령 개정을 통해 검토” 중이래요.
이게 확정되면 ‘5월 9일까지 계약만 하면, 잔금은 6~7월에 해도 중과 피할 수 있다’는 얘기예요. 다만 아직 확정은 아니니까, 이것만 믿고 기다리면 안 돼요.
전략 3: 증여 또는 장기 보유 (버티기)
⑤ 자녀 증여도 고려하세요
자녀 세대로의 부의 이전을 고민 중인 자산가라면 ‘규제의 시차’를 읽어야 합니다. 2026년부터 본격적으로 강화되는 ‘저가 매매에 따른 취득세 시가인정액 적용’ 등 개정 세법의 파급력을 반드시 고려 해야 해요.
성인 자녀가 있다면 5천만원까지는 증여세 없이 증여할 수 있어요. 이를 활용해서 일부 주택을 증여하는 것도 방법이에요.
⑥ 정말 버티겠다면 각오하세요
많은 전문가들은 세 부담을 감수하느니 차라리 주택을 보유하거나 자녀에게 증여하는 방식으로 선회할 가능성이 크다 고 봐요.
다만 이 경우 매년 종합부동산세를 계속 내야 하고, 나중에 팔 때도 중과세가 적용돼요. 장기적으로 보면 손해일 가능성이 높아요.
✅ 실전 체크리스트
∙ 보유 주택 각각의 양도차익 계산 (취득가, 현재 시세)
∙ 5월 9일 역산 일정표 작성 (매물 등록 → 계약 → 잔금)
∙ 양도 우선순위 결정 (차익 적은 것부터)
∙ 복수 공인중개사 통해 시세 확인 (급매 방지)
∙ 정부 계약일 기준 예외 발표 모니터링
∙ 증여 가능한 자녀 여부 확인 (증여세 계산)
∙ 세무사 상담 예약 (절세 전략 구체화)

주의할 점: 이것만은 꼭 기억하세요

1. 서울은 토지거래허가구역이에요
   서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 상황에선 계약 이후에도 허가 심사와 전입 요건 확인 등 절차가 길어질 수밖에 없어 요.
   계약하고 잔금까지 보통 1~2개월 걸리는데, 허가 절차 때문에 3개월 넘게 걸릴 수도 있어요. 여유를 두고 움직이세요.
2. 지방은 영향이 적어요
   대구를 포함한 지방 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적이거나 크지 않은 것으로 나타났다. 이 정책은 과열된 수도권 시장을 겨냥 하고 있어요.
   지방에 집 가진 분들은 굳이 급하게 팔 필요 없어요. 오히려 조정대상지역이 아닌 곳은 중과 대상도 아니니까요.
3. 매물 쏟아진다고 집값 떨어지진 않아요
   다주택자 매물 정리가 상당 부분 앞서 진행됐다는 분석이 나온다. 집합건물 다소유지수는 최근 16.38로 2023년 5월 이후 가장 낮은 수준 이에요.
   이미 팔 사람은 다 팔았어요. 남은 사람들은 진짜 버틸 작정이거나, 증여할 계획이거나, 세금 내고라도 보유할 사람들이에요. 그래서 “매물 폭탄 터져서 집값 폭락한다”는 기대는 비현실적이에요.
   

   

   
   마무리하며
   2026년 5월 9일, 이 날짜가 다주택자에게는 운명의 날이 될 거예요. 4년간 이어온 유예가 끝나고, 다시 중과세 시대로 돌아가는 거니까요.
   솔직히 저도 처음엔 “정부가 또 연장해주지 않을까?“라고 생각했어요. 그런데 이재명 정부의 강경한 입장과 경제성장전략에서 유예 조치가 빠진 것 을 보면, 이번엔 진짜 끝인 것 같아요.
   지금 이 글을 읽고 계신 다주택자분들, 선택의 시간입니다.
   1. 5월 9일 전에 팔 것인가? → 세금 최소화
   2. 증여할 것인가? → 자녀에게 자산 이전
   3. 버틸 것인가? → 중과세 + 종부세 각오
      어떤 선택을 하시든, 망설이는 시간이 가장 비싼 대가를 치르게 될 거예요. 지금 바로 결정하고, 바로 움직이세요.
      D-99일, 시간은 우리 편이 아닙니다. 💪

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