# 연봉 1억인데 대출 5억밖에 안 나온다고요? 2026년 DSR 규제, 이것만 알면 됩니다

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요즘 은행 가서 대출 상담받으면 “작년 같았으면 가능했는데, 지금은 안 됩니다”라는 말을 자주 들으시죠? 실제로 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서, 같은 연봉이어도 대출 한도가 확 줄어들었어요.

금융위원회는 2026년 가계부채 관리를 한층 강화하고, 증가율을 1.8%보다 낮게 관리하겠다고 밝혔어요. 쉽게 말하면, 정부가 “더 이상 빚 늘리지 마”라고 강력하게 압박하고 있다는 거예요.

연소득 1억원 대출자 기준으로 스트레스 DSR 3단계 시행 후 대출한도가 6억 5,800만 원에서 5억 5,600만 원으로 줄어들어, 무려 1억 200만 원이 감소했어요. 이건 단순히 숫자가 줄었다는 게 아니라, 내가 사고 싶던 집을 못 살 수도 있다는 얘기예요.

이 글만 읽으시면 최소한 ‘DSR이 뭔지’, ‘내 대출 한도가 얼마나 줄어드는지’, 그리고 ‘지금 당장 뭘 해야 하는지’에 대한 명확한 답을 얻으실 수 있을 거예요.

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DSR, 도대체 뭐길래 이렇게 난리인가요?

DSR = 내가 버는 돈 대비 갚는 돈의 비율

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 1년 동안 버는 돈 대비 1년간 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 비율이에요.

계산 공식:

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예를 들어 연봉 5,000만원인 직장인이 은행에서 DSR 40%로 대출받는다면:

• 연간 원리금 한도: 5,000만원 × 40% = 2,000만원
• 월 원리금 한도: 약 167만원

여기서 중요한 건, 모든 대출이에요. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부까지 전부 포함돼요.

스트레스 DSR은 뭐가 다른가요?

스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영해서 DSR을 계산하는 제도예요.

실제 사례:

• 실제 대출 금리: 4%
• 스트레스 금리: 1.5% (수도권 기준)
• DSR 계산 시 적용 금리: 5.5%

실제로 5.5% 이자를 내는 건 아니고, 대출 한도를 정할 때만 이 금리로 계산해요. 그러니까 “나중에 금리 올라도 네가 갚을 수 있는 금액만 빌려줄게”라는 취지죠.

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2026년, 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?

단계별 변화 비교

스트레스 DSR은 단계적으로 강화되고 있어요. 1단계에서는 스트레스 금리의 25%만 적용했고, 2단계에서는 50%, 그리고 2025년 7월부터 시행되는 3단계에서는 스트레스 금리를 100% 전면 적용해요.

구체적인 한도 변화 (연소득 1억원, 변동금리 기준):

구분	규제 전	2단계 (50%)	3단계 (100%)	감소폭
대출 한도	6억 5,800만원	5억 9,000만원	5억 5,600만원	△1억 200만원

같은 조건에서 규제 전에는 6억 9,800만 원까지 가능했는데, 3단계에서는 5억 8,700만 원으로 줄어들어 무려 1억 1,100만 원이 감소해요.

대출 상품별 차이

연소득 1억 원 기준, 30년 만기, 연 4.2% 금리일 때 변동금리 대출은 2,000만 원, 혼합형 대출은 4,000만 원, 주기형 대출은 1,000만 원 정도 감소해요.

왜 차이가 날까요?

스트레스 금리는 변동금리 > 혼합형 > 고정금리 순으로 높게 적용돼요. 변동금리는 금리 변동 위험이 크니까, 더 보수적으로 계산하는 거죠.

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2026년 추가 규제, 더 있어요

1. 수도권 스트레스 금리 1.5% → 3% 상향

수도권·규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리 하한을 현재 1.5%에서 3%로 높여 향후 금리 인하 때 발생할 수 있는 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 거예요.

쉽게 말하면, 한국은행이 금리 내려도 대출 한도는 안 늘어난다는 뜻이에요. 정부가 “금리 내렸다고 집 사려고 대출 더 받지 마”라고 못 박은 거죠.

2. 1주택자 전세대출도 DSR 포함

1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영해요.

실제 사례:

• 보유 주택: 주담대 3억 (월 원리금 150만원)
• 전세 거주: 전세대출 2억 (월 이자 67만원)
• 합산 DSR: 월 217만원 부담으로 계산

이전엔 전세대출은 DSR에 안 들어갔는데, 이제는 포함되니까 추가 대출이 더 어려워진 거예요.

3. 1주택 이상 보유자, 추가 주택 구입 시 LTV 0%

실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단하기 위해 1주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우 주택구입 목적 주담대를 금지 (LTV=0%)해요.

다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우는 예외예요. 갈아타기는 허용한다는 거죠.

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그래서 우리는 어떻게 해야 할까? - Action Plan

전략 1: 지금 대출받을 계획이라면

① 고정금리를 선택하세요

고정금리를 선택하면 스트레스 금리 부담이 줄어 더 많이 빌릴 수 있어요.

비교:

• 변동금리: 5억 5,600만원
• 고정금리: 6억 원 이상 가능

물론 고정금리는 초기 금리가 약간 높지만, 대출 한도를 늘리려면 고정금리가 유리해요.

② 기존 소액 대출부터 정리하세요

신용대출, 카드론, 마이너스통장 등 기존 대출이 DSR을 잡아먹습니다. 주담대를 받기 전에 소액 대출을 정리하면 한도가 늘어나요.

실제 계산:

• 신용대출 3,000만원 (연 원리금 360만원)
• 이거 갚으면 → 주담대 한도 약 6,000만원 증가

③ 대출 만기를 길게 잡으세요

같은 금액을 빌려도 30년 만기가 20년 만기보다 연간 원리금이 적어요.

비교 (3억 대출, 금리 4% 기준):

• 20년 만기: 월 원리금 약 182만원
• 30년 만기: 월 원리금 약 143만원
• 차이: 월 39만원

DSR 계산할 때 월 39만원 차이는 엄청 크거든요. 나중에 여유 생기면 중도상환하면 되니까, 일단 만기는 길게 잡는 게 유리해요.

전략 2: 이미 대출받은 사람이라면

④ 변동금리라면 고정금리 전환 검토

금리가 앞으로 더 오를 가능성이 있다면, 지금 고정금리로 전환하는 것도 방법이에요. 중도상환수수료와 비교 계산은 필수예요.

⑤ 대환대출 알아보세요

신용점수가 올랐거나 소득이 증가했다면, 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있어요. 다만 DSR 규제 강화로 한도가 줄었으니, 기존 대출액보다 적게 나올 수 있어요.

전략 3: 집 사려는 무주택자라면

⑥ 생애최초 주택구매 혜택 활용

생애최초 주택구매자에게는 LTV 한도가 소득이나 지역에 상관없이 80%까지 완화돼요.

실제 사례:

• 주택 가격: 6억원
• LTV 80%: 4억 8,000만원
• DSR로 5억 나온다면 → 4억 8,000만원까지 가능

⑦ 신용대출 한도 완화 활용

기존에는 ‘연 소득 범위 이내’라는 제한이 있었는데, 이제는 DSR 40% 범위 내에서 더 많이 빌릴 수 있어요. 연소득 1억 원이라면 최대 1억 6,000만 원까지 신용대출을 받을 수 있게 된 거예요.

✅ 실전 체크리스트

• 현재 모든 대출 목록 정리 (주담대, 신용대출, 카드론, 마이너스통장)
• 연간 원리금 상환액 계산 (월 원리금 × 12개월)
• 내 DSR 계산 (원리금 / 연소득)
• 소액 대출 정리 가능 여부 확인
• 고정금리 vs 변동금리 비교 (스트레스 금리 반영)
• 생애최초 구매자 혜택 대상 여부 확인
• 은행별 대출 한도 사전 상담 (최소 2~3곳)

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주의할 점: 무리한 대출은 독이 됩니다

1. 지방은 6개월 유예됐어요

금융위원회가 지방 주택담보대출에 대한 스트레스 DSR 3단계 적용을 2026년 6월까지 추가 유예했어요. 지방 주담대는 2026년 1월 1일부터 6월 30일까지 2단계 스트레스 DSR을 적용해요.

지방 vs 수도권 비교:

• 수도권: 스트레스 금리 3%, 100% 적용
• 지방: 스트레스 금리 1.5%, 50% 적용 (2026년 6월까지)

지방에서 집 사시는 분들은 아직 여유가 있어요. 하지만 7월부터는 똑같이 강화되니까, 그 전에 준비하는 게 좋아요.

2. DSR 40%가 안전한 건 아니에요

DSR 40%는 정부가 정한 최대치예요. 실제로는 30% 이하로 유지하는 게 안전해요.

이유:

• 금리 변동 가능성
• 소득 감소 리스크 (이직, 실직 등)
• 생활비 증가 (결혼, 출산, 자녀 교육 등)

DSR 40%까지 대출받으면, 월급의 40%를 대출 갚는 데 써야 한다는 거예요. 솔직히 이건 너무 빡빡해요.

3. 전세대출도 이제 DSR에 포함돼요

전세자금·중도금·이주비 대출 등을 DSR 규제 적용에 포함해야 한다는 제언이 나왔고, 이미 1주택자 전세대출은 포함됐어요.

앞으로는 무주택자 전세대출도 DSR에 포함될 가능성이 높아요. 그러니까 전세대출도 신중하게 받아야 해요.

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마무리하며

2026년 가계부채 관리, 정부가 진짜 강하게 나오고 있어요. 금융위원회 위원장이 “가계부채는 한국 경제의 잠재적 리스크 요인이라고 강조하며 관리 강화 기조는 일관되고 확고하게 유지하겠다”고 했어요.

DSR 규제 강화로 대출 한도는 줄어들고, 집값은 계속 오르고… 솔직히 내 집 마련이 점점 어려워지고 있는 게 현실이에요.

하지만 포기하지 마세요. 규제가 강해진 만큼, 똑똑하게 대응하는 사람과 그냥 포기하는 사람의 격차는 더 벌어질 거예요.

지금 당장 할 일 세 가지:

1. 내 DSR 계산하기 (5분이면 돼요)
2. 소액 대출 정리 계획 세우기
3. 은행 대출 한도 사전 상담받기

DSR 규제는 앞으로 더 강화될 가능성이 높아요. 지금이라도 대출 의존도를 줄이고 자기자본을 늘려가는 전략이 필요해요.

우리 함께 똑똑하게 대응해봐요! 💪

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