2026년 서울에 들어올 아파트가 역대 최소? 지금 일어나는 ‘추격 매수’ 현상의 진실

“대출 규제가 이렇게 센데도 집값이 계속 오르네요. 지금 안 사면 정말 못 사는 걸까요?”

맞습니다. 이상한 일이 벌어지고 있어요. 12월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.21% 상승했는데, 이는 10월 넷째 주 이후 8주 만에 가장 높은 상승폭 입니다. 정부가 10월에 대출 문턱을 높였는데도 오히려 상승세가 강해진 거죠.

핵심 이유는 2026년 서울 입주물량이 역대 최저 수준으로 떨어진다는 공포 때문입니다. 집을 사려는 사람은 많은데 새로 나올 집은 거의 없으니, 지금 있는 집이라도 비싼 값에 사겠다는 ‘추격 매수’가 일어나고 있는 거예요. 이 글 하나만 읽으시면 왜 공급 절벽이 문제인지, 그리고 2026년 부동산 시장을 어떻게 대응해야 하는지에 대한 감은 확실히 잡으실 수 있을 거예요.

2026년 서울, 정말 입주물량이 역대 최저인가?

숫자로 보는 공급 절벽

올해 민간 아파트 분양 물량은 12만1120가구로 2024년 대비 22.80% 줄어든 규모이며, 최저치가 나타났던 2010년 이래 두 번째로 적은 수준 입니다.

문제는 분양이 줄었다는 건 2~3년 후 입주할 집도 없다는 뜻이라는 거예요. 아파트는 분양부터 입주까지 보통 23년이 걸리거든요. 2025년 분양이 적었으니 20272028년 입주물량도 당연히 줄어들 수밖에 없습니다.

특히 서울은 더 심각합니다. 재건축·재개발 사업이 지연되고 있고, 신규 택지도 거의 없어서 2026년 입주할 새 아파트가 정말 손에 꼽을 정도예요.

왜 이렇게 공급이 줄었을까?

12·3 비상계엄 사태 직후 소비심리가 차갑게 식으면서 청약 대기 수요가 관망세로 돌아섰고, 고금리 기조와 강화된 대출규제가 겹치며 실수요자의 자금 조달 여건도 크게 나빠지자 주택업계가 분양 물량을 줄인 것 으로 분석됩니다.

건설사 입장에서도 상황이 안 좋거든요. 공사비는 계속 오르는데 분양가는 맘대로 못 올리고, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제까지 겹치면서 아예 사업을 축소하거나 미루는 겁니다.

거래는 얼어붙었는데 가격은 왜 오르나?

현재의 상승세가 ‘거래량 폭발’을 동반하지 않은 채 진행되고 있다는 점이 특징이며, 거래 수준은 전반적으로 낮지만 선호 단지를 중심으로 매수 문의가 꾸준히 증가 하고 있습니다.

이게 전형적인 ‘매도자 우위 시장’의 특징이에요. 집주인들이 “어차피 내년에도 공급 없는데 뭐 하러 지금 팔아?“라며 매물을 거둬들이니까, 사려는 사람은 울며 겨자 먹기로 높은 값을 쳐주는 겁니다.

거래량이 갑자기 급감했는데도 이런 분위기가 이어지는 건 돈들이 있으면 다 살 텐데, 물론 대출 막아서 못 산다고 얘기하지만 그건 아니며, 집값이 내려올 수 있는데도 계속 가고 있다는 것 은 심리적 요인이 크다는 걸 보여줍니다.

‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 양극화를 더 키운다

서울 vs 지방, 격차는 역대급

서울 아파트 매매가는 연초 대비 8.25%가 올라 19년 만에 상승률 최고치를 기록할 전망이며, 수도권도 3.03% 올랐는데 지방의 경우 1.19% 떨어졌습니다 .

서울 아파트 5분위 배율은 6.8을 기록했는데, 이는 관련 통계 작성 이후 최고치로 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 것을 의미 합니다.

수도권 안에서도 양극화

경기 남부의 과천, 분당, 수지 지역은 2025년 1~11월 기준 아파트값이 각각 20.0%, 17.4%, 9.1%, 7.3% 올랐는데 경기도 전체 상승률은 1.0%에 불과 합니다.

GTX-C 노선, 위례-과천선 같은 광역철도 개발 계획과 판교 테크노밸리, 반도체 클러스터 등 고용 인프라가 있는 지역은 폭등하고, 그렇지 않은 곳은 제자리거나 떨어지는 극단적 양극화가 벌어진 거죠.

왜 ‘똘똘한 한 채’로 쏠리나?

만성적인 주택공급 부족에 따른 수급불균형이 갈수록 심해진 상황에서 수요 억제책만 반복하다 보니 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더욱 심해지면서 집값 상승을 견인 하고 있습니다.

다주택자 규제가 강해지니까 여러 채 갖는 대신 한 채라도 제대로 된 집, 즉 입지 좋고 브랜드 좋은 아파트에 몰리는 겁니다. 특히 재건축 단지나 신축 아파트로 수요가 쏠리면서 이런 단지들만 신고가 행진이 이어지고 있어요.

그래서 우리는 어떻게 해야 할까? - 2026년 대응 전략

2026년 부동산 시장이 혼란스러운 건 맞지만, 냉정하게 내 상황을 점검하면 답은 나옵니다. 이 3가지를 꼭 확인하세요.

✅ 1. 나는 ‘진짜 실수요자’인가?

공급 절벽이 무섭다고 해서 무작정 집을 사면 안 됩니다.

지금 당장 사야 하는 경우:

• 전세 계약이 곧 만료되는데 갱신이 안 되는 경우
• 자녀 학군이나 출퇴근 등 생활상 꼭 필요한 경우
• 충분한 자기자본(최소 40~50%)이 있는 경우
• 월 상환액이 소득의 30% 이하로 안정적인 경우

조금 더 기다려도 되는 경우:

• 현재 전세나 월세가 안정적인 경우
• 대출 비중이 80% 이상으로 금리 리스크가 큰 경우
• 직장이나 소득이 불안정한 경우
• 서울이 아닌 지방에서 매수를 고려 중인 경우

✅ 2. 2026년 상반기까지는 지켜보기

전문가들의 공통된 의견은 “2026년 상반기까지는 상승세가 이어질 가능성이 크다”는 겁니다.

권대중 한성대 교수는 “대출 여건 악화에도 신고가가 나오는 것은 ‘지금 아니면 못 산다’는 학습 효과 때문이며, 내년 미국 금리 인하 기대감과 공급 부족 우려가 맞물려 상승 압력이 지속될 것”이라고 전망 했습니다.

하지만 한문도 교수는 “지금 부동산시장 과열은 막차 수요이며 2022년과 같은 끝물”이라며 “2026년 입주 물량 부족 이슈가 넘어가고 나면 새로운 시장이 펼쳐질 것” 이라고 보고 있습니다.

즉, 2026년 상반기까지는 공급 절벽 공포가 가격을 밀어올리겠지만, 하반기부터는 분위기가 바뀔 수 있다는 거예요. 조급하게 지금 높은 값에 사기보다는, 시장을 관망하면서 기회를 노리는 게 현명할 수 있습니다.

✅ 3. 지역 선택을 신중하게

같은 수도권이라도 천차만별입니다.

프리미엄이 정당한 지역:

• GTX 등 교통 인프라가 확실한 곳 (과천, 분당, 동탄 등)
• 반도체 클러스터 등 고용 기반이 탄탄한 곳 (용인, 평택 등)
• 학군과 생활 인프라가 우수한 곳 (목동, 중계 등)

거품 가능성이 있는 지역:

• 호재는 많이 거론되지만 실제 개발 시기가 불투명한 곳
• 집값은 많이 올랐는데 전세 수요는 약한 곳
• 주변에 미분양이 쌓여 있거나 공급 과잉 우려가 있는 곳

서울 아파트 시장은 올해 다양한 정책 이슈로 인해 월별 거래량 변동성이 극심했으며, 최대 전년 대비 180.9% 상승과 -50.1% 급감이 반복되는 모습이며, 반면 경기도 아파트 거래량은 11월 기준 39.6% 증가하는 등 수요가 위성 수도권으로 이동 하고 있습니다.

서울이 너무 비싸다고 느껴지면, 무리하기보다는 접근성 좋은 경기 북부나 인천 등도 고려해보세요.

주의할 점: 공급 절벽이 영원하지는 않다

2026년 공급 절벽이 무섭다고 해서 집값이 계속 오를 거라고 생각하면 위험합니다.

중장기적으로 고려해야 할 리스크:

금리 재인상 가능성: 미국 경제가 예상보다 강하면 금리 인하가 중단되거나 다시 오를 수 있습니다. 그러면 대출 이자 부담이 커지면서 집값에 하방 압력이 생깁니다.

정치·경제 불확실성: 12월 3일 비상계엄 선포를 기점으로 시작된 정국 불안은 모든 경제·산업 분야에 충격을 줬으며, 국내 정치 이슈와 더불어 미국 트럼프 2기 행정부 시작 등 불확실성이 큽니다 .

인구 구조 변화: 장기적으로는 인구 감소와 고령화가 주택 수요 자체를 줄일 수 있습니다. 특히 지방은 이미 인구 유출이 심각한 상태예요.

공급 회복: 2026~2027년은 공급이 적지만, 정부가 공급 확대 정책을 강하게 밀어붙이면 2028년 이후에는 공급이 다시 늘어날 수 있습니다.

김인만 소장은 “내년 되면 대출 총량이 풀리면 학습 효과가 있어서 2026년에는 조건이 만족되면 서둘러서 사야겠다는 불안 심리가 작동되면 또다시 불안해질 수도 있다” 고 경고했지만, 동시에 장기적으로는 조정이 올 수 있다는 신호도 있습니다.

---

2026년 서울 입주물량이 역대 최저라는 건 사실이고, 그래서 당분간 집값 하방 경직성이 유지될 가능성이 큽니다. 하지만 그렇다고 해서 “지금 안 사면 영원히 못 산다”는 공포에 휩싸여 무리하게 매수할 필요는 없어요.

부동산은 타이밍도 중요하지만, 더 중요한 건 내 재무 상황과 생활 필요성입니다. 공급 절벽이 무섭다고 대출을 과도하게 받아서 집을 사면, 나중에 금리가 오르거나 소득이 줄었을 때 감당하기 어려워집니다.

2026년 상반기까지는 시장을 관망하면서, 내 상황을 냉정하게 점검해보세요. 정말 지금 꼭 사야 하는지, 조금 더 기다려도 되는지, 서울이 아닌 다른 지역은 안 되는지 차근차근 따져보시길 바랍니다. 조급함보다는 신중함이, 막연한 공포보다는 냉정한 판단이 내집마련의 지름길입니다.

---

#2026년서울입주물량 #공급절벽 #추격매수현상 #서울아파트19년최고상승 #똘똘한한채 #부동산양극화 #내집마련전략 #재건축신축선호 #수도권vs지방 #2026년부동산전망

---