2026년 내집마련, 왜 이렇게 어려울까? 공급·전세·대출 삼중고의 진실

“금리도 내려갔다는데 왜 집값은 계속 오르는 거예요? 게다가 전세도 못 구하겠고, 대출도 안 나온다는데 도대체 어떻게 집을 사라는 건가요?”

많은 분들이 이런 답답함을 느끼고 계실 겁니다. 2026년 서울 집값은 4.2%, 수도권이 2.5% 상승할 것으로 전망되며, 전세는 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다 . 매매도, 전세도 다 오르는 상황이에요.

금리 동향과 대출한도, 주택 공급 물량 부족이라는 세 가지 변수를 함께 보면, 2026년 부동산시장은 개인이 감당할 수 있는 조건에 따라 체감이 크게 달라질 수 있는 국면 입니다. 이 글 하나만 읽으시면 2026년 부동산 시장의 3대 변수와 그 속에서 내집마련을 준비하는 전략에 대한 감은 확실히 잡으실 수 있을 거예요.

변수 1: 공급 절벽 - 들어올 집이 없다

2026년 입주 물량, 역대 최저 수준

전국 입주 물량은 2024년 36만 가구에서 2026년 21만 가구 수준으로 줄어들고, 서울은 올해 4만2천 가구에서 내년 2만 9,000가구로 31.6% 급감합니다 .

왜 이렇게 입주 물량이 줄었을까요? 아파트는 분양부터 입주까지 보통 23년이 걸립니다. 20212023년 사이에 부동산 경기가 얼어붙으면서 분양이 급감했고, 그 결과가 지금 입주 물량 감소로 나타나는 거예요.

착공과 분양은 일부 늘 수 있지만, 입주는 과거 착공 감소의 결과이기 때문에 단기간에 되돌릴 수 없습니다. 가격이 유지되는 이유는 수요가 몰려서가 아니라 시장에서 빠져나갈 물량이 없기 때문 입니다.

공급 부족이 만드는 악순환

입주 물량이 줄면 어떤 일이 생길까요? 신혼부부, 이직자, 전세 만기자 등 주택이 필요한 사람들은 계속 생기는데 새로 나오는 집은 없으니, 기존 주택 가격이 오를 수밖에 없습니다. 내년 거래량은 65만 건 수준으로 정상기의 70%에 머무를 것으로 예상됩니다. 과열이라기보다 유동성이 잠긴 상태에서 가격만 움직이는 구조에 가깝습니다 .

변수 2: 전세 급등 - 매매보다 더 위험

전세가 매매가보다 빠르게 오른다

2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다. 전세 매물이 줄고 전세의 월세 전환이 겹치면서 임차 시장의 부담이 더 빠르게 커지고 있습니다 .

왜 전세가 더 빨리 오를까요? 입주 물량 감소로 전세 공급도 줄었고, 집주인들은 대출 규제 강화로 갭투자가 어려워지자 전세를 월세로 전환하거나 아예 전세를 안 놓는 쪽을 선택하고 있어요.

10·15 대책 이후 갭투자는 차단됐지만, 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라졌다는 분석도 나옵니다 . 정부가 투기를 막으려고 대출을 규제했는데, 오히려 전세 시장에 부작용이 생긴 겁니다.

실수요자의 이중 압박

허가제와 대출 규제, 다주택자 압박은 매수를 막았지만 임대 공급도 함께 묶었습니다. 그 결과 실수요자는 매매에서도 막히고, 임대에서도 밀리는 이중 압박을 받고 있습니다 .

집을 사자니 대출이 안 나오고, 전세를 살자니 전세가 너무 비싸고. 2026년 실수요자들이 체감하는 어려움이 바로 여기에 있습니다.

변수 3: 대출 규제 - 금리는 내려도 한도는 안 늘어난다

기준금리 vs 실제 대출금리

많은 분들이 “미국이 금리 내렸으니 한국도 내리겠지?” 하고 기대하시는데, 현실은 다릅니다. 2026년 1월 기준, 미국 연방준비제도는 금리 인하를 이어가고 있지만 한국은행은 기준금리 연 2.50%를 유지하고 있어요. 한국 기준금리는 큰 변화가 없고, 대출한도와 심사 기준은 오히려 더 까다로워졌기 때문이에요 .

실제로 2026년 1월 초 기준, 일부 5대 은행의 주택담보대출금리는 연 6%대 상단에서 형성된 사례도 확인되고 있어요 . 기준금리는 2.5%인데 실제 대출금리는 6%를 넘는 곳도 있다는 거죠.

DSR 규제로 한도 축소

금리보다 더 큰 문제는 대출 한도입니다. 아무리 금리가 낮아도 대출 자체를 못 받으면 소용없거든요. 금리가 ‘가격’을 결정한다면, 대출한도는 내가 그 집을 ‘살 수 있는지’를 결정하는 실질적인 열쇠예요 .

DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 연소득 대비 대출 원리금 상환액이 40%를 넘으면 추가 대출이 어렵습니다. 예를 들어 연봉 6,000만원이라면 연간 2,400만원(월 200만원)까지만 원리금을 갚을 수 있다는 건데, 이 범위 내에서 대출 한도가 정해지는 거예요.

그래서 나는 어떻게 해야 할까? - 2026년 내집마련 전략

공급 절벽, 전세 급등, 대출 규제 삼중고 속에서 내집마련을 준비하려면 어떻게 해야 할까요?

✅ 1. 타이밍보다 조건 점검이 우선

이제는 ‘언제 사느냐’보다, ‘어떤 조건에서 판단하느냐’가 더 중요한 기준이 되고 있습니다 .

체크해야 할 조건:

• 자기자본이 최소 30% 이상 있는가?
• 대출 이자(월 200만원 가정) 포함해도 소득의 40% 이내인가?
• 최소 2~3년은 버틸 수 있는 비상금이 있는가?

이 조건을 충족하지 못하면 무리해서 집을 사는 것보다, 조금 더 준비하는 게 안전합니다.

✅ 2. 지역 선택의 중요성 - 양극화 심화

서울은 4.2% 상승, 지방은 0.3% 상승으로 사실상 정체에 가깝습니다. 하락은 멈췄지만 회복은 아닙니다 .

같은 수도권이라도 천차만별입니다. 공급 부족의 수혜를 받을 서울 동남권 대장주에 진입하고 틈새시장의 대안이 되는 재개발이나 수요가 안정적인 강남, 여의도, 용산 등의 중대형 오피스텔도 수익성 부동산 투자로 눈여겨볼 필요가 있습니다 .

유망 지역 특징:

• 입주 물량이 적은 지역 (강남, 서초, 송파 등)
• 교통 인프라가 확실한 지역 (GTX 역세권)
• 학군과 생활 인프라가 우수한 지역

주의 지역:

• 입주 물량이 과도한 지역 (신도시 일부)
• 수요 기반이 약한 외곽 지역
• 재개발 기약 없는 구축 단지

✅ 3. 전세 vs 매매, 신중한 선택

전세가 급등하면서 “전세 사느니 집을 사는 게 낫지 않나?“는 생각이 들 수 있어요. 하지만 이것도 신중해야 합니다.

전세가 유리한 경우:

• 1~2년 내 이직이나 이사 가능성이 있는 경우
• 자기자본이 부족해서 대출 비중이 80% 이상인 경우
• 소득이 불안정하거나 감소 가능성이 있는 경우

매매가 유리한 경우:

• 최소 5년 이상 거주 예정인 경우
• 자기자본 40% 이상 준비되어 있는 경우
• 안정적인 소득이 있고 이자 부담을 감당할 수 있는 경우

주의할 점: 조급함이 가장 위험하다

2026년 부동산 시장의 가장 큰 위험은 “지금 안 사면 영원히 못 산다”는 조급함입니다.

실수요자는 자금조달이 어려워졌고, 사업자는 불확실성 속에서 착공을 미뤘습니다. 정부는 공급 확대를 말하지만, 실제 시장에 들어오는 주택은 줄고 있습니다. 정책이 가격을 끌어내리지 못하는 이유는 수요만 눌렀기 때문입니다 .

공급 절벽은 2026~2027년이 가장 심하고, 2028년부터는 점차 개선될 가능성이 있습니다. 지금 무리해서 집을 사서 대출 이자에 허덕이기보다는, 조금 더 자본을 모아서 안정적으로 사는 게 장기적으로 유리할 수 있어요.

중요한 건 타이밍보다 리스크 관리예요. 시장 조정은 언제든 올 수 있지만 정확히 예측하기는 어려워요. 이자 부담을 감당할 수 있는지, 최소 2~3년은 버틸 수 있는지를 먼저 계산해 보는 게 현실적이에요 .

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2026년 부동산 시장은 공급 절벽, 전세 급등, 대출 규제라는 삼중고 속에 있습니다. 서울 집값은 4.2% 오르지만 전세는 4.7%로 더 빠르게 오르고, 입주 물량은 31.6% 급감하며, 대출금리는 6%대를 넘나듭니다. 확실히 어려운 환경이에요.

하지만 모든 사람에게 동일하게 어려운 건 아닙니다. 자기자본이 충분하고, 안정적인 소득이 있고, 장기 거주를 계획하는 실수요자라면 오히려 기회가 될 수도 있어요. 반대로 자본이 부족한데 조급함에 무리하게 대출받아 집을 사면, 이자 부담에 허덕이다가 결국 손해를 볼 수 있습니다.

내집마련은 마라톤이지 단거리 달리기가 아닙니다. 조급함보다는 신중함이, 타이밍보다는 조건이 더 중요한 2026년입니다. 내 상황을 냉정하게 점검하고, 무리하지 않는 범위에서 준비하시길 바랍니다!

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