2026년, 집 살 때 대출 받기가 왜 이렇게 어려워졌을까?

새해 들어 주변에서 “은행에서 대출 한도가 갑자기 줄었어요”, “원래 받으려던 금액보다 1억이나 적게 나왔어요” 이런 이야기 많이 들으셨죠? 실제로 저한테도 요즘 이런 질문이 정말 많이 들어와요.
2026년 1월 1일부터 뭔가 달라진 게 분명해요. 은행권 주택담보대출에 대한 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 상향  됐거든요. “위험가중치가 뭔데요? 그게 나랑 무슨 상관이에요?“라고 물으실 수 있는데, 이게 생각보다 우리 주머니 사정과 직결된 문제예요.
쉽게 말하면, 은행이 주담대를 빌려줄 때 부담해야 하는 ‘자본 비용’이 커졌다는 거예요. 그러니 은행 입장에서는 주담대를 덜 내주고 싶어지는 거죠. 결과적으로 우리가 대출받기는 더 어려워진 겁니다.
이 글만 읽으시면 최소한 ‘왜 갑자기 대출이 안 나오는지’, ‘지금 내가 어떤 전략으로 대응해야 하는지’에 대한 명확한 방향을 잡으실 수 있을 거예요.

대체 ‘위험가중치’가 뭐길래?
전문용어라 어렵게 느껴지지만, 원리는 간단해요. 은행은 돈을 빌려줄 때 일정 비율의 ‘자기자본’을 쌓아둬야 해요. 만약 대출을 해준 사람이 못 갚으면 그 돈으로 메우기 위해서죠.
그런데 주담대의 ‘위험가중치’가 15%에서 20%로 올랐다는 건, 은행이 똑같이 10억을 빌려줘도 이전보다 더 많은 자본을 묶어둬야 한다는 뜻이에요.
예를 들어볼까요?
∙ 과거(15%): 10억 대출을 해주려면 은행이 1.5억 정도의 자본을 확보해야 했어요.
∙ 현재(20%): 같은 10억을 빌려주려면 2억의 자본이 필요해요.
은행의 자본 부담이 커지면서 주담대 신규 취급 규모를 자연스럽게 줄이게 되는 효과 가 생기는 거죠. 금융위원회는 이 조치를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화 하겠다는 의도를 밝혔어요.

서울 집값은 역대급인데, 대출은 안 나오고
아이러니하게도 서울 아파트값은 지난해 8.71% 상승하며 2006년 이후 19년 만에 최고 연간 상승률을 기록 했어요. 송파구나 성동구 같은 한강벨트는 20% 가까이 올랐고요.
그런데 정작 집을 사려는 사람들은 대출 문턱이 높아져서 발을 동동 구르고 있는 상황이에요. 주담대 금리는 연 6%대 상단 까지 올라간 데다가, 이제 대출 한도마저 줄어들었으니까요.
더 큰 문제는 금리 인하 기대가 무너졌다는 거예요. 한국은행은 기준금리 연 2.50%를 유지하고 있고, 환율 부담 때문에 금리 인하 여력이 제한 된 상태거든요. 미국이 금리를 낮춘다고 해서 우리도 자동으로 따라갈 수 있는 상황이 아니라는 얘기죠.

그래서 우리는 어떻게 해야 할까? - Action Plan

1. 지금 집을 사려고 계획 중이라면
   ① 대출 한도부터 정확히 확인하세요
   2026년 1월부터는 공인중개사가 매매계약 신고 시 계약금 입금 증빙자료를 제출 해야 하고, 자금조달계획서도 훨씬 세분화됐어요. 계약 전에 은행에서 ‘실제로 얼마까지 대출이 가능한지’ 명확하게 파악하는 게 필수입니다.
   ② 자기자본 비중을 높이세요
   대출 한도가 줄어든 만큼, 내 돈의 비중이 커져야 해요. 2025년 한 해 동안 주식 시장에서 약 26조원의 현금이 예수금 형태로 쌓였는데, 이 자금이 부동산으로 이동하는 흐름 이 나타나고 있어요. 주식으로 실현한 수익이 있다면, 이를 종잣돈으로 활용하는 것도 전략이 될 수 있습니다.
   ③ 정책자금과 특례대출을 최대한 활용하세요
   정책대출과 중도금대출도 순차적으로 DSR에 포함될 것으로 예상 되지만, 아직은 일부 예외가 적용돼요. 신혼부부 특례, 생애최초 구입자 지원 등 본인에게 해당하는 정책금융이 있는지 꼭 찾아보세요.
2. 이미 주담대가 있다면
   ④ 금리 재협상을 시도해보세요
   신용점수가 올랐거나, 소득이 증가했다면 은행과 금리 재협상을 시도해볼 만해요. 위험가중치 상향으로 신규대출은 어렵지만, 기존 대출자에 대한 우대는 여전히 가능하거든요.
   ⑤ 변동금리라면 고정금리 전환을 고민하세요
   금리 인하 기대가 낮아진 상황에서는 고정금리로 전환하는 것도 방법입니다. 다만 중도상환수수료와 비교 계산은 필수예요.
   ✅ 실전 체크리스트
   ∙ 현재 내 신용점수와 DTI, DSR 확인 (금융앱 활용)
   ∙ 희망 주택 가격 대비 필요한 자기자본 계산
   ∙ 은행별 주담대 한도 및 금리 사전 상담 (최소 2~3곳)
   ∙ 정책금융 및 특례대출 대상 여부 확인
   ∙ 주식 등 금융자산 중 현금화 가능한 부분 점검
   ∙ 1년 이내 내 소득 변동 예상치 정리

주의할 점: 무리한 대출은 독이 됩니다
위험가중치 상향은 단순히 ‘대출이 어려워졌다’는 의미만 있는 게 아니에요. 정부가 부동산 과열을 경계하고 있다는 강력한 신호이기도 합니다.
일부에서는 위험가중치를 20%가 아닌 25%까지 더 올리는 방안도 검토 되고 있다는 보도가 나왔어요. 만약 추가 규제가 나온다면 대출 환경은 더욱 경색될 수밖에 없습니다.
그리고 주식과 부동산이 함께 오르더라도, 그 온기는 강남3구·용산·성수 등 핵심 입지에만 집중 되고 있다는 점도 기억하세요. 외곽 지역은 오히려 가격 정체나 하락 가능성도 있어요.
지금은 ‘언제 사느냐’보다 ‘내가 감당할 수 있는 조건에서 사느냐’가 훨씬 중요한 시기예요.

마무리하며
2026년 새해부터 바뀐 주담대 규제, 솔직히 처음엔 저도 ‘이 정도면 큰 영향은 없겠지’라고 생각했어요. 그런데 실제로 은행 창구에서 상담받는 분들 이야기를 들어보니 체감이 정말 크더라고요.
중요한 건 변화를 빨리 인지하고, 내 상황에 맞춰 전략을 수정하는 것입니다. 집값이 오른다고 무작정 뛰어들기보다는, 내가 지금 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 자기자본은 얼마나 있는지부터 냉정하게 점검해보세요.
금융 환경은 계속 바뀌지만, 기본 원칙은 변하지 않아요. 내가 감당할 수 있는 범위 내에서, 검증된 입지에, 장기적 관점으로 접근하는 것. 이것만 지키시면 어떤 규제가 와도 흔들리지 않으실 거예요.
힘내세요! 우리 함께 똑똑하게 대응해봐요! 💪

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