전세 구하기가 집 사기보다 어렵다고? 2026년 전세난, 이렇게 대응하세요

요즘 전세 구하시는 분들 진짜 힘드시죠? 부동산 중개업소 가보면 “전세 매물이 없어요”라는 말부터 듣게 돼요. 집값은 계속 오르는데 정작 살 집은 찾을 수가 없는 이상한 상황이 벌어지고 있거든요.
2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상 돼요. 더 놀라운 건 서울 아파트 입주 예정 물량이 약 9,600가구로 작년 3만 7,000여 가구와 비교하면 큰 폭으로 줄었다 는 거예요. 거의 4분의 1 수준으로 뚝 떨어진 거죠.
그러니까 지금 전세 시장에서 벌어지고 있는 일은 단순히 ‘집값이 오른다’가 아니라 ‘살 집 자체가 없어진다’는 훨씬 심각한 문제예요. 공급 부족이 전셋값을 밀어 올리고, 전세가율이 상승하며 매매가를 다시 자극하는 악순환 이 시작됐다는 거죠.
이 글만 읽으시면 최소한 ‘왜 전세 구하기가 이렇게 어려워졌는지’, ‘2026년 전월세 시장이 어떻게 흘러갈지’, 그리고 ‘내가 지금 무엇을 준비해야 하는지’에 대한 명확한 방향을 잡으실 수 있을 거예요.

도대체 왜 이렇게 전세가 없을까?

1. 입주 절벽: 새 아파트가 안 들어와요
   2026년 서울 아파트 입주물량은 2만9천가구로 2025년 대비 32% 급감 했어요. 전국적으로도 21만가구로 2025년 27만가구 대비 28% 감소 했고요.
   왜 이렇게 된 걸까요? 2021년 이후 주택 인허가와 착공이 급감 했기 때문이에요. 그때 허가받고 착공한 집들이 지금 완공되어 입주하는 시기인데, 당시에 공사를 시작한 집이 적었던 거죠.
   새 아파트가 들어오지 않으면 어떻게 될까요? 기존에 살던 사람들이 이사를 못 가요. 새 집으로 옮기려던 사람들이 현재 살던 집에 계속 머물게 되니까, 전세로 나올 매물이 자연스럽게 줄어드는 거예요.
2. 매물 잠김: 팔지도, 내놓지도 못해요
   2020년 7월 주택임대차 2법 시행 이후 기존 세입자가 계약갱신청구권을 활용해 장기 거주하면서 전세 유통 물량이 크게 줄었어요 . 여기에 10월 20일부터 시행된 토지거래허가구역 확대 조치로 서울 전역과 경기 12곳에서 아파트를 사려면 2년 이상 실거주해야 해서 집을 사더라도 세를 놓을 수 없고  이는 곧 전세 감소로 이어졌어요.
   쉽게 말하면, 집주인들이 ‘팔 수도, 전세 내놓을 수도 없는’ 상태에 갇힌 거예요. 규제 때문에요.
3. 전세→월세 전환: 전세 자체가 사라져요
   전세매물도 귀해지면서 월세가격도 역대 최고치로 서울 아파트 평 월세는 147만6000원으로 2016년 90만5000원 대비 63%가량 상승 했대요.
   집주인 입장에서 생각해볼까요? 전세금을 받아봤자 금리가 낮아서 이자 수익도 별로 없고, 전세 사기 위험도 있고, 차라리 월세로 받는 게 안전하고 수익도 나으니까 전세를 월세로 바꾸는 거예요.

2026년 전월세 시장, 어떻게 흘러갈까?
주택산업연구원은 내년 서울 전셋값 상승률이 집값 상승률을 웃돌 것으로 내다봤고, 입주 감소와 전세의 월세 전환이 겹치면서 월세 압력도 커지고 있어요 .
여기서 가장 무서운 건 악순환 구조예요:
1. 공급 부족 → 전세 귀해짐
2. 전셋값 급등 → 전세가율 상승
3. 전세가율 상승 → 갭투자 유인
4. 갭투자 수요 → 매매가 상승
5. 매매가 상승 → 전세 더 찾음
6. 다시 1번으로
전세난에 지친 세입자들이 ‘차라리 집을 사자’며 매수세로 돌아설 가능성이 높기 때문에  결국 ‘공급 부족→전세 급등→매매 전환→집값 상승’의 공식이 올 한 해 시장을 지배할 거라는 전망이에요.

그래서 우리는 어떻게 해야 할까? - Action Plan
전략 1: 전세 세입자라면 (계약 만기 다가오는 분)
① 6개월 전부터 움직이세요
전월세 수요는 더 늘어날 것으로 예상되나 아파트 입주물량이 크게 감소하고 비아파트 역시 준공이 감소하면서 전체적으로 전월세 난이 올 것 이에요. 매물이 없으니 일찍 움직여야 해요.
② 계약갱신청구권을 적극 활용하세요
현재 살고 있는 집이 괜찮다면, 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 활용하는 게 가장 안전해요. 다른 집으로 옮기려다 오히려 전셋값 폭탄 맞을 수 있거든요.
③ 월세 전환도 고려하세요
전세를 고집하다가 아무것도 못 구하는 것보다, 월세로라도 안정적인 주거를 확보하는 게 나을 수 있어요. 다만 월세 보증금과 월세액을 꼼꼼히 계산해서 내 소득으로 감당 가능한지 확인하세요.
전략 2: 전세→매매 전환 고민 중이라면
④ 자금 조달 계획부터 세워야 해요
2026년 1월부터 주택담보대출 위험가중치가 15%에서 20%로 상향되며, 매매계약 신고 시 계약금 입금 증빙 의무화, 자금조달계획서 양식 개정 등 거래 관리가 강화 됐어요.
은행에서 사전 상담받아서 ‘내가 실제로 얼마까지 대출받을 수 있는지’부터 확인하세요. 생각보다 한도가 적게 나올 수 있어요.
⑤ 급매물·경공매물 찾아보세요
무주택자이거나 갈아타기 1주택 실수요자라면 향후 23년간 서울 및 서울 인접 수도권 아파트의 경우 예년 대비 절반에도 미치지 못하는 입주물량이 예상되는 만큼 거주목적의 실수요자라면 경공매물이나 급매물을 노려볼 만해요 .
공급이 부족한 시기에는 시간이 지날수록 가격이 오를 가능성이 높으니, 좋은 매물이 나왔을 때 빠르게 결정하는 게 중요해요.
전략 3: 지방 거주자라면
⑥ 지방은 아직 회복 초입 단계예요
지방은 지난 몇 년간 침체에서 벗어나 회복 초입에 들어설 개연성이 크다 고 전문가들이 전망하고 있어요. 서울·수도권만큼 급등하지는 않겠지만, 오히려 상대적으로 부담 없이 전월세를 구할 수 있는 기회일 수도 있어요.
다만 조선업 호황으로 지역경제 성장률 전국 2위를 기록 중인 울산시나 대통령 집무실 및 국회의사당 이전이라는 초대형 개발호재가 살아 있는 세종시는 강세가 예상 되니, 이런 지역은 빨리 움직이는 게 좋아요.
✅ 실전 체크리스트
∙ 현재 전세 계약 만기일 확인 (6개월 전부터 준비)
∙ 계약갱신청구권 사용 가능 여부 확인
∙ 희망 지역 전월세 시세 조사 (최근 3개월 추이)
∙ 월세 전환 시 감당 가능한 월세액 계산
∙ 매매 전환 시 은행 대출 한도 사전 상담
∙ 급매물·경공매 정보 정기적으로 확인
∙ 비상금 36개월치 확보 (전세금 반환 지연 대비)

주의할 점: 전세 사기는 여전히 조심하세요
전세 매물이 귀하다고 해서 급하게 계약하면 안 돼요. 전세 사기 여파로 빌라·오피스텔 수요가 아파트로 쏠리는 상황 인데, 역설적으로 이럴 때 또 전세 사기가 발생할 수 있거든요.
특히 ’전세 매물이 귀한데 여기는 있네?’라고 생각되는 물건일수록 의심해봐야 해요. 등기부등본 확인, 선순위 임차인 여부 확인, 깡통전세 아닌지 확인은 필수예요.
그리고 양도세 장기 보유 특별 공제를 받기 위해 자기 집을 전세로 놓고 본인도 전세로 살던 고가 1주택자가 자기 집에 입주하는 사례도 늘고 있어요 . 갑자기 집주인이 전세 만료 전에 집을 비워달라고 할 수도 있다는 얘기죠. 계약서에 특약 사항을 꼼꼼히 확인하세요.

마무리하며
2026년 전세 시장, 솔직히 쉽지 않을 거예요. 공급은 줄어드는데 수요는 그대로니까 가격이 오를 수밖에 없는 구조거든요. 매매는 느리게 오르고, 전월세는 더 빠르게 불안해지면서 지역 간 격차는 좁혀지지 않고 오히려 고착될 가능성 이 커요.
하지만 포기하지 마세요. 위기는 항상 기회와 함께 옵니다. 남들이 다 전세만 찾을 때 월세로 전환해서 안정적인 주거를 확보할 수도 있고, 남들이 망설일 때 과감하게 매매로 전환해서 내 집 마련에 성공할 수도 있어요.
가장 중요한 건 ‘내 상황에 맞는 선택을 빠르게 하는 것’이에요. 완벽한 집, 완벽한 조건을 기다리다가 아무것도 못 하는 것보다, 80점짜리 선택이라도 빨리 하는 게 지금 시장에서는 100점일 수 있어요.
전세난 속에서도 여러분 모두 안정적인 주거를 확보하시길 진심으로 바라요. 우리 함께 똑똑하게 대응해봐요! 💪

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