2026년 주담대, “조건 되는데 왜 안 돼요?” 스트레스 DSR 3단계 제대로 이해하기

“은행에서 연소득 8천만 원이면 충분하다고 했는데, 막상 가니까 대출이 안 나온대요.”

요즘 부동산 카페나 커뮤니티에 이런 하소연이 정말 많아졌습니다. 소득도 괜찮고, 신용도 문제없는데 막상 은행에 가면 “대출 여력이 부족하다”는 말만 돌아오죠. 심지어 작년까지만 해도 6억 원 나온다던 사람이 올해는 4억 원밖에 안 나온다고 합니다.

도대체 무슨 일이 벌어진 걸까요? 범인은 바로 2025년 7월부터 본격 시행된 스트레스 DSR 3단계입니다. 그리고 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 수도권·규제지역의 규제는 한층 더 강화됐고요.

이 글 하나면 스트레스 DSR이 뭔지, 내 대출한도가 왜 줄어들었는지, 그리고 2026년 지금 시점에서 어떻게 대응해야 하는지 완벽하게 파악하실 수 있습니다.

스트레스 DSR, 대체 뭐가 달라진 거예요?

DSR(총부채원리금상환비율)은 원래 있던 제도입니다. 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이 40%(은행 기준)를 넘으면 안 된다는 규제였죠. 그런데 2025년 7월부터 여기에 ‘스트레스 금리’라는 개념이 추가되면서 게임의 룰이 완전히 바뀌었습니다.

스트레스 금리란 쉽게 말해 “미래에 금리가 오를 수 있으니, 지금부터 대출한도를 계산할 때 금리가 오른 상황을 가정하고 계산하자”는 겁니다. 실제 대출금리는 4%인데, 대출한도를 계산할 때는 7%(4% + 스트레스 금리 3%)로 계산하는 거죠.

수도권·규제지역은 스트레스 금리가 3.0%입니다. 서울, 인천, 경기 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 기본금리에 3%를 더한 금리로 DSR을 계산합니다. 예를 들어 실제 대출금리가 4%라면, 대출한도를 정할 때는 7% 금리로 계산하는 거예요.

반면 비수도권(지방)은 2026년 6월까지 1.5%만 적용됩니다. 금융위원회가 지방 부동산 경기 침체를 고려해 6개월 더 유예해준 덕분이죠. 같은 소득이라도 서울에서 집 사는 사람보다 지방에서 집 사는 사람이 대출을 더 많이 받을 수 있는 구조입니다.

내 대출한도, 실제로 얼마나 줄어들었을까?

숫자로 보면 훨씬 와닿습니다. 연소득 1억 원인 사람을 기준으로 계산해볼게요. (30년 만기, 원리금균등상환, 금리 4% 가정)

수도권 거주자 (스트레스 금리 3.0%)

• 스트레스 DSR 2단계 (2025년 상반기): 약 5억 9천만 원
• 스트레스 DSR 3단계 (2025년 하반기~): 약 5억 원
• 대출한도 약 15% 감소 (9천만 원 줄어듦)

지방 거주자 (스트레스 금리 1.5%)

• 스트레스 DSR 2단계: 약 5억 9천만 원
• 2026년 6월까지 2단계 유지: 약 5억 4천만 원
• 대출한도 약 8% 감소 (5천만 원 줄어듦)

같은 소득인데 수도권에 사느냐, 지방에 사느냐에 따라 대출한도 차이가 4천만 원이나 벌어집니다. 수도권 집값 상승을 억제하기 위한 정부의 의도가 명확하게 반영된 거죠.

게다가 기존에 신용대출이나 마이너스통장 같은 다른 대출이 있다면? 대출한도는 더 줄어듭니다. 예를 들어 신용대출 3천만 원(연간 원리금 상환액 약 600만 원)이 있다면, 주담대 한도는 여기서 또 1억 원 가까이 줄어들 수 있어요.

고가주택은 대출이 더 어려워졌습니다

2025년 10월 15일 부동산 대책으로 고가주택에 대한 규제는 더 강화됐습니다. 수도권·규제지역 기준으로 주택 가격에 따라 대출한도가 차등 적용되거든요.

• 15억 원 이하: 최대 6억 원 (기존과 동일)
• 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원 (2억 원 감소)
• 25억 원 초과: 최대 2억 원 (4억 원 감소)

20억 원짜리 아파트를 사려던 사람은 작년까지만 해도 6억 원을 대출받을 수 있었는데, 지금은 4억 원밖에 못 받습니다. 자기자본 14억 원이 아니라 16억 원이 있어야 한다는 뜻이죠.

30억 원짜리 강남 아파트는 더 심합니다. 대출이 2억 원밖에 안 나오니까 자기자본 28억 원이 있어야 합니다. 사실상 현금 부자가 아니면 고가주택 시장에 들어갈 수 없는 구조가 된 겁니다.

1주택자 전세대출도 이제 DSR에 잡힙니다

지금까지 전세대출은 DSR 계산에서 제외됐었습니다. 그런데 2025년 10월부터 수도권·규제지역의 1주택자가 받은 전세대출은 DSR에 반영되기 시작했어요.

예를 들어볼게요. 강남에 15억 원짜리 아파트 한 채를 갖고 있는 사람이 회사 때문에 판교로 전세를 얻어야 하는 상황이라고 칩시다. 전세보증금 5억 원 중 3억 원을 전세대출로 받는다면, 이 3억 원의 연간 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다.

금리 4%라면 연간 이자가 1,200만 원이죠. 이게 DSR 40%에 포함되니까, 연봉 1억 원인 사람은 다른 대출 여력이 그만큼 줄어드는 겁니다.

무주택자나 지방 거주자는 아직 제외되지만, 정부는 향후 전세대출 DSR 적용을 단계적으로 확대할 계획이라고 밝혔습니다. 조만간 전세대출도 완전히 DSR에 잡힐 가능성이 높다는 거죠.

그래도 집값은 계속 오르고 있습니다

아이러니하게도 대출 규제가 강화되는 와중에 서울 집값은 53주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 한국부동산원 발표에 따르면, 2026년 2월 둘째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 올랐습니다.

다만 상승폭은 점점 둔화되는 추세예요. 1월 넷째 주 0.31% → 2월 첫째 주 0.27% → 2월 둘째 주 0.22%로 2주 연속 상승폭이 축소됐죠. 이재명 대통령의 연이은 부동산 안정화 메시지와 다주택자 압박 정책이 시장 심리에 영향을 미치고 있는 겁니다.

문제는 공급 부족입니다. 2026년 수도권 신축 입주물량은 11만 1,700호로 2025년(16만 1,300호) 대비 30% 이상 감소합니다. 특히 서울은 4만 2천 가구에서 2만 9천 가구로 31.6% 급감하죠.

거래는 줄었지만 가격은 떨어지지 않는 이유가 바로 이겁니다. 팔 물건이 없으니까 가격이 안 내려가는 거예요. 전문가들은 “매물 잠김 현상”이라고 부릅니다. 규제가 강해질수록 집주인들은 “이럴 거면 더 버텨볼까?” 생각하고, 사려는 사람들은 “대출도 안 되는데 어떻게 사?” 하면서 시장이 얼어붙는 거죠.

2026년 지금, 어떻게 대응해야 할까?

그렇다면 지금 집을 사려는 실수요자들은 어떻게 해야 할까요? 구체적인 액션 플랜을 정리해드릴게요.

1. 내 DSR 여력부터 정확히 계산하세요

은행 앱에서 제공하는 DSR 계산기를 먼저 사용해보세요. 주요 은행들은 대부분 앱에서 사전 조회 기능을 제공합니다. 내 연소득, 기존 대출, 희망하는 주택가격을 입력하면 대략적인 대출 가능 금액이 나옵니다.

중요한 건 기존 대출을 최대한 정리하는 겁니다. 신용대출 2천만 원, 카드론 1천만 원 이런 게 있으면 주담대 한도가 수천만 원씩 줄어들어요. 주택 구입 전에 소액 대출은 먼저 갚아두세요.

2. 고정금리를 적극 고려하세요

스트레스 금리는 대출 상품별로 적용 비율이 다릅니다. 변동금리는 100% 적용되지만, 고정금리는 고정 기간에 따라 적용 비율이 낮아져요.

• 21년 이상 고정금리: 스트레스 금리 0% (미적용)
• 9~15년 고정금리: 수도권 40%, 지방 20%
• 5~9년 고정금리: 수도권 60%, 지방 40%

같은 금액을 빌려도 고정금리를 선택하면 대출한도가 더 나올 수 있습니다. 물론 고정금리가 변동금리보다 금리가 높지만, 장기적으로 봤을 때 금리 인상 리스크를 피할 수 있고 대출한도도 확보할 수 있으니 충분히 고려할 가치가 있어요.

3. 지방 거주자라면 6월 전에 서두르세요

지방 주담대는 2026년 6월 30일까지 스트레스 금리 1.5% (2단계)가 유지됩니다. 하지만 7월 1일부터는 3단계(3.0%)로 전환될 가능성이 높아요.

부산, 대구, 광주 등 지방에서 집을 사려는 분들이라면 6월 말까지가 대출 여력 확보의 마지막 기회입니다. 7월 이후에는 같은 소득으로 대출을 훨씬 적게 받게 될 수 있어요.

4. 생애최초 구매자 혜택을 놓치지 마세요

생애최초 주택구매자에게는 특별한 혜택이 있습니다. 소득이나 지역에 상관없이 LTV 80%까지 완화됩니다. 6억 원짜리 집이라면 4억 8천만 원까지 대출이 가능한 거죠.

DSR로 인해 대출한도가 줄어들더라도, LTV 완화로 어느 정도 보완할 수 있습니다. 생애최초라면 이 혜택을 꼭 챙기세요.

5. 은행만 고집하지 말고 비은행권도 알아보세요

은행에서 대출이 막혔다고 포기하지 마세요. 보험사, 저축은행, 상호금융 등 제2금융권도 주택담보대출을 취급합니다.

물론 금리가 은행보다 높고(0.5~1%p 높음), DSR 한도도 50%로 더 여유롭지만 그만큼 리스크가 있다는 점도 고려해야 해요. 하지만 은행 대출이 안 나온다면 차선책으로 충분히 검토할 만합니다.

시장은 앞으로 어떻게 될까?

전문가들의 전망은 엇갈립니다. 한쪽에서는 “규제가 이렇게 강화되면 결국 집값이 꺾일 수밖에 없다”고 말하고, 다른 한쪽에서는 “공급 부족이 심각해서 규제만으로는 집값을 잡을 수 없다”고 합니다.

확실한 건 2026년 부동산 시장은 ‘양극화’가 심화될 거라는 점입니다. 강남, 마포, 용산 같은 서울 핵심 상급지는 현금 부자들의 시장이 됩니다. 고가주택 대출이 막혔으니 현금을 가진 사람만 살 수 있는 구조죠.

반면 노원, 도봉, 경기 외곽 지역은 대출 규제 때문에 실수요자들이 접근조차 못 하는 상황입니다. “오른 것도 없는데 대출길만 막혔다”는 불만이 커지고 있어요.

전세 시장도 불안합니다. 2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다. 임대 공급이 줄어들고 전세의 월세 전환이 가속화되면서, 전세 구하기가 점점 어려워지고 있거든요.

결국 지금은 ‘타이밍’보다 ‘여력’이 중요한 시기입니다. “지금 사야 해, 나중에 더 오를 거야”라는 조급함보다는 “내가 최소 2~3년은 버틸 수 있는가?“를 냉정하게 계산해야 합니다.

대출이 줄어들었다는 건 결국 내가 감당해야 할 원리금 부담이 그만큼 크다는 뜻입니다. 월급의 50%가 넘는 원리금을 3년 내내 갚을 자신이 있나요? 금리가 오르면 어떻게 될까요?

이런 질문들에 솔직하게 답할 수 있어야 합니다. 규제가 강화된 지금은 오히려 무리한 대출로 인한 리스크를 줄일 수 있는 기회라고 봐야 해요.

스트레스 DSR 3단계는 분명 짜증 나는 규제입니다. 하지만 이 규제는 미래의 나를 보호하기 위한 안전장치이기도 합니다. 금리가 오르면 원리금 부담이 급증하고, 그때 가서 집을 급매로 내놓거나 신용불량자가 되는 것보다는 지금 대출한도가 줄어드는 게 훨씬 나은 선택이죠.

2026년 부동산 시장은 쉽지 않습니다. 하지만 정확한 정보와 냉정한 계산으로 접근한다면, 기회는 분명히 있습니다. 내 여력을 정확히 파악하고, 무리하지 않는 범위에서 계획을 세우세요. 그게 지금 우리에게 필요한 가장 현명한 전략입니다.

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